Quanto Você Pode Recuperar no Distrato?

Introdução: Os Percentuais de Reembolso

Uma das maiores preocupações de quem deseja fazer distrato é: quanto vou receber de volta dos meus valores pagos? A resposta depende fundamentalmente de em que fase da obra você está quando solicita o distrato.

A Lei nº 13.786/2018 estabelece percentuais de reembolso diferenciados conforme o andamento da obra, reconhecendo que quanto mais avançada a construção, mais custos a incorporadora já terá incorrido.

Os Percentuais de Reembolso pela Lei 13.786/2018

Os percentuais variam conforme o percentual de execução da obra no momento do distrato:

Importante: Esses percentuais são de reembolso, não da dedução. Então você recupera esses percentuais, e a construtora deduz no máximo o complemento até 100%.

Exemplo Prático Completo

Deduções Permitidas pelo Distrato

1. Corretagem

Limite Legal: Máximo de 3% do valor do contrato

A corretagem é a comissão paga pelo intermediário que facilitou a compra. Conforme a Lei 13.786, a construtora pode deduzir até 3% dessa corretagem do valor reembolsável.

• Se você pagou corretagem, pode ser deduzida
• Se você não pagou, a construtora não pode cobrar além de 3% do valor do contrato
• A corretagem não pode ser duplicada (você não paga e construtora também não deduz)

2. Despesas Administrativas

Limite Legal: Máximo de 3% do valor do contrato

São custos que a construtora incorre com a administração da venda e do imóvel, como:

• Despesas cartoriais
• Custos de inscrição de hipoteca
• Despesas de protocolos e burocracias

3. Despesas de Publicidade e Marketing

Limite Legal: Máximo de 1% do valor do contrato

Custos com publicidade, propaganda, e marketing do empreendimento.

4. Custos Financeiros

A Lei permite que seja cobrada a variação da TR (Taxa Referencial) desde a data da assinatura do contrato até a data do distrato, e juros de 0,5% ao mês sobre os valores reembolsáveis.

O Que NÃO Pode Ser Deduzido

Conforme jurisprudência consolidada, não podem ser deduzidas:

• Custos de construção: A construção é responsabilidade da construtora
• Multas ou penalidades: Não podem ser repassadas ao consumidor
• Lucro esperado: A construtora não pode deduzir lucro que deixou de obter
• Aluguéis ou ocupação: Se o imóvel estava vago, não há o que deduzir
• Impostos futuros: Só impostos já incorridos podem ser deduzidos

"As deduções são exaustivamente listadas pela Lei 13.786. Qualquer dedução que não esteja nessa lista é abusiva e pode ser contestada judicialmente."

Recuperação com FGTS

FGTS no Distrato

Se você utiliza FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para pagamento das parcelas do imóvel, há considerações especiais:

• Valores pagos com FGTS: O FGTS que foi utilizado não retorna para você em dinheiro, mas retorna para sua conta do FGTS
• Valores pagos do seu bolso: Esses sim retornam em dinheiro conforme os percentuais da Lei 13.786
• Documentação necessária: A Caixa Econômica deve regularizar as contas do FGTS após o distrato

Como Funciona na Prática

Se você pagou parcelas do seguinte modo:

• Próprios recursos: R$ 50.000
• FGTS: R$ 40.000
• Total pago: R$ 90.000

No distrato a 40% da obra (80% reembolso):

• Reembolso da sua parte (50% de 90k = 45k): R$ 50.000 × 80% = R$ 40.000 (após deduções)
• FGTS: R$ 40.000 é revertido para sua conta FGTS (não recebe em dinheiro)

Prazos para Recebimento do Reembolso

Prazo Legal

Conforme Lei 13.786:

• Prazo máximo: 60 dias após a assinatura do Termo de Distrato
• Forma de pagamento: Depósito em conta bancária indicada pelo comprador
• Atualizações: Durante o período de espera, os valores sofrem correção monetária pela TR

Se Construtora Não Cumprir o Prazo

Se o reembolso não chegar dentro de 60 dias, a Lei prevê:

• Multa de 10% sobre o valor reembolsável
• Juros de mora de 1% ao mês
• Possibilidade de ação judicial para cobrança

Contestação de Deduções Abusivas

Como Identificar Deduções Acima do Permitido

Quando você receber a proposta de distrato, verifique:

• Corretagem: Não ultrapassa 3% do valor total?
• Administrativos: Não ultrapassa 3% do valor total?
• Marketing: Não ultrapassa 1% do valor total?
• Outros itens: Há algo deduzido que não está na Lei 13.786?

Procedimento para Contestar

Se identificar deduções acima do permitido:

1. Documente claramente quais deduções estão acima dos limites
2. Comunique à construtora por escrito, descrevendo o problema
3. Solicite a recalculação conforme a Lei 13.786
4. Se construtora não cede, procure assistência jurídica
5. Judicialmente, você pode pleitear as deduções indevidas + danos morais

Simulador Prático

Para calcular seu reembolso estimado:

• Passo 1: Determine quanto você pagou
• Passo 2: Verifique a % de execução da obra no distrato
• Passo 3: Aplique o percentual de reembolso da tabela
• Passo 4: Deduza: (valor contrato × 3%) + (valor contrato × 3%) + (valor contrato × 1%)
• Passo 5: O resultado é aproximadamente o que você receberá (valores podem variar com TR e juros)

Conclusão

A Lei 13.786/2018 estabelece percentuais claros e irrenunciáveis de reembolso no distrato. Quanto mais avançada a obra, menor será o percentual reembolsável, refletindo os custos reais já incorridos pela construtora.

As deduções, embora permitidas, são limitadas e frequentemente ultrapassadas por construtoras desonestas. Compreender esses percentuais e limites de dedução é essencial para proteger seus direitos e garantir que você recupere o máximo possível de seu investimento.

A Vicente & Souza Sociedade de Advogados oferece análise completa e simulações precisas de valores a recuperar no distrato, garantindo que você não tenha deduções abusivas em seu processo de rescisão.