Introdução: O que é Distrato?
O distrato é um mecanismo legal que permite a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel na planta, ou seja, ainda em fase de construção. A palavra "distrato" vem do termo italiano "distrattu" e significa simplesmente o desfazimento de um trato (contrato) celebrado anteriormente.
A Lei nº 13.786, de 2018, regulamentou especificamente o distrato de imóveis em construção, estabelecendo direitos e obrigações tanto para o comprador quanto para o incorporador. Essa legislação trouxe maior segurança jurídica para as partes envolvidas nesse tipo de transação.
Quando o Distrato é Aplicável?
O distrato é aplicável em contratos de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, celebrados após a publicação da Lei nº 13.786/2018. Alguns dos casos mais comuns incluem:
- Desistência do comprador: quando o adquirente decide cancelar a compra antes do término da obra
- Dificuldades financeiras: impossibilidade de continuar com o financiamento ou pagamento das parcelas
- Atraso na obra: quando a construtora não cumpre prazos estabelecidos no contrato
- Divergências com a unidade: mudanças não autorizadas no projeto original
- Insolvência da incorporadora: quando a construtora entra em processo de falência
Importante
O direito ao distrato é garantido por lei, mas há prazos e condições específicas que precisam ser observados. É fundamental conhecer seus direitos antes de proceder com a rescisão.
Direitos do Comprador em caso de Distrato
Reembolso de Valores Pagos
Conforme a Lei nº 13.786/2018, o comprador tem direito ao reembolso dos valores pagos, porém com deduções legais. Os percentuais de reembolso variam conforme a fase da obra:
- Até 25% da obra: reembolso de 90% do valor pago
- De 25% a 50% da obra: reembolso de 80% do valor pago
- De 50% a 75% da obra: reembolso de 70% do valor pago
- De 75% a 100% da obra: reembolso de 50% do valor pago
Deduções Permitidas
Da quantia reembolsável, a Lei 13.786 permite que a incorporadora deduza:
- Custos com despesas de corretagem (até 3% do valor do imóvel)
- Custos administrativos e financeiros (até 3% do valor do imóvel)
- Custos com publicidade e marketing (até 1% do valor do imóvel)
Prazo para Reembolso
O reembolso deve ser realizado em até 60 dias após a assinatura do termo de distrato, com correção monetária pela Taxa Referencial (TR) e juros de 0,5% ao mês.
Procedimento para Realizar o Distrato
Etapa 1: Comunicação Formal
A rescisão do contrato deve ser formalizada através de documento escrito enviado à incorporadora. Recomenda-se que seja feita por carta com aviso de recebimento (AR) ou através de contato direto com a assessoria jurídica da construtora.
Etapa 2: Análise do Contrato Original
É essencial revisar minuciosamente o contrato de compra e venda para identificar:
- Cláusulas específicas sobre rescisão
- Condições e prazos para distrato
- Documentação necessária
- Valores a serem reembolsados
Etapa 3: Negociação com a Construtora
Após a comunicação formal, haverá negociação com a incorporadora. Nesta fase, é importante contar com assessoria jurídica para garantir que seus direitos sejam preservados e que as deduções respeitam os limites legais.
Etapa 4: Assinatura do Termo de Distrato
Após acordo entre as partes, é lavrado o Termo de Distrato, que deve conter:
- Identificação das partes
- Identificação do imóvel e contrato original
- Descrição das deduções realizadas
- Valor líquido a ser reembolsado
- Prazos para reembolso
- Assinatura das partes
Etapa 5: Registro do Distrato
O Termo de Distrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para a cancelação da promessa de compra e venda. Este registro garante que você não terá mais responsabilidades sobre o imóvel.
Dica Profissional
Sempre solicite que o cancelamento seja feito perante o registro de imóveis da localidade. Isso evita futuros problemas e deixa claro que você não é mais parte do contrato.
Legislação Aplicável
O distrato de imóvel na planta é regulado primariamente pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que alterou a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei de Condomínios). As principais disposições incluem:
"Os percentuais de reembolso são estabelecidos em função da fase de execução da obra, garantindo que o comprador recupere uma parcela significativa de seus investimentos, enquanto reconhece os custos incorridos pela incorporadora."
Proteja Seus Direitos com Assessoria Jurídica
O processo de distrato, embora regulamentado por lei, envolve complexidades que exigem conhecimento aprofundado. A contratação de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para:
- Analisar o contrato original e identificar cláusulas que protegem seus direitos
- Garantir que as deduções respeitem os limites legais
- Negotiar os melhores termos com a construtora
- Acompanhar todo o processo de rescisão
- Registrar adequadamente o distrato no cartório
Precisa de Assessoria Jurídica em Distrato?
Nossa equipe de especialistas em Direito Imobiliário está pronta para ajudá-lo em todo o processo de distrato. Garantimos a proteção total dos seus direitos e a recuperação máxima possível de seus valores investidos.
Conversar no WhatsAppConclusão
O distrato de imóvel na planta é um direito garantido por lei que permite ao comprador rescindir o contrato e recuperar seus investimentos. No entanto, compreender as complexidades do processo, as deduções permitidas e os prazos legais é essencial para proteger seus interesses.
A Vicente & Souza Sociedade de Advogados conta com anos de experiência em processos de distrato imobiliário e está preparada para orientá-lo através de cada etapa, garantindo que seus direitos sejam plenamente respeitados e que você obtenha o máximo retorno possível de seu investimento.